Hypotheekrente: vast of variabel?

rentevorming
Hypotheekrente: Een vaste of variabele hypotheekrente? Het is een vraag die dagelijkse wordt voorgelegd bij financieel adviseurs. Toch zijn er weinig adviseurs die de vraag ook onderbouwd kunnen beantwoorden. In Nederland kennen we een grote variëteit aan rentevaste perioden. Van variabele rente op euribor basis tot een dertig jaar vaste rente. Voor iedere hypotheekklant kan een passende rente worden gekozen. Van deze door banken, verzekeraars en in mindere mate pensioen en bouwfondsen geboden keuzes, kan in de praktijk een groot aantal worden geschrapt. De reden is dat in verreweg de meeste situaties een tien of anders vijf jaar vaste rente gekozen wordt. Naar onze mening wordt de keuze dikwijls niet goed onderbouwd en is vaak sprake van een typisch Nederlandse consensusoplossing. De rente voor dertig jaar vastzetten is het toppunt van zekerheid, maar wordt door klant en adviseur als duur ervaren. Een variabele rente is daarentegen goedkoop maar wordt weer gezien als te risicovol.

De VOFP deed daarom in samenwerking met Capital Consult & Coaching BV te Amsterdam een onderzoek naar de verschillen tussen vaste en variabele hypotheekrente over de periode sinds 1956. Wat was in die periode de beste keuze: een tien jaar vaste rente of toch liever een variabele hypotheekrente? In onderstaand verslag zullen wij ingaan op een door ons verricht onderzoek naar de verschillen in kosten en de verschillen in risico's.

Nederlanders hebben een sterke voorkeur voor een langere rentevaste periode, althans zo wijzen de statistieken uit. Veruit de populairste rentevaste periode is tien jaar. Uit een recent onderzoek van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt dat ongeveer 40 procent van de onderzochte huishoudens gekozen heeft voor 10 jaar vast.¹ Uit deze gegevens kunnen we de conclusie trekken dat het merendeel van uw klanten zekerheid wil over hun toekomstige woonlasten. De praktijk leert dat de keuze voor zekerheid niet afhangt van bijvoorbeeld de hoogte van de hypotheeklasten in relatie tot het inkomen of met de actuele rentestand. Of de hypotheekrente voor tien jaar vast nu 5 of 12 procent bedraagt, consument en adviseur is én blijft fan van een lange rentevaste periode. Een logische vraag dient zich aan: waarom? De economische wetenschap heeft een simpele verklaring voor het verschil tussen de variabele rente en de rente die langer rentevast is. De geldverstrekker zet zijn geld langer uit, loopt daardoor meer renterisico en eist daarom een hogere rentevergoeding. Daarom is de korte rente vrijwel altijd lager dan de langlopende rente. Er is dan sprake van een normale rentestructuur. Uitzonderingen bevestigen echter nog altijd de regel en wijzen uit dat een aantal periodes in de recente geschiedenis is aan te wijzen waarin deze logica niet opging. Een extreem voorbeeld is het jaar 1981. Het rommelde dat jaar stevig op de internationale rentemarkt. In navolging van landen als de Verenigde Staten, Japan en het Verenigd Koninkrijk bereikte de korte en lange rente in Nederland dat jaar beide hun all-time high op een niveau van rond de 12 procent. Daarbij noteerde de geldmarktrente iets hoger dan de kapitaalmarktrente. Er was dus sprake van heuse inverse rentestructuur waarbij de korte rente hoger is dan de lange rente.

Lessen uit het verleden?
Ondanks dat afwijkende van 1981 zich in Nederland sinds de Tachtigjarige oorlog niet meer had voorgedaan, was de angst voor een verdere stijging van de rente aanwezig. Dit deed menig adviseur besluiten om een lange rentevaste periode te adviseren. Een jaar later behoorde de inverse rentestructuur weer tot het verleden en daalde zowel de kapitaalmarktrente als de geldmarktrente sterk. Eind jaren tachtig is het dan weer over met de rentedaling. De rente begint op te lopen en gedurende de periode 1989 tot 1994 is kort geld wederom duurder dan lang geld. Met alleen het jaar 1981 nog in het geheugen luidde het advies dan ook: vooral lang vastzetten die rente. Achteraf bleek dit voor velen een ongelukkige keuze, aangezien de rente voor alle rentevaste perioden vanaf dat moment sterk daalde. Gelukkig hadden de adviseurs een oplossing voorhanden voor hun klanten: het openbreken van het rentecontract of in zijn geheel een nieuwe hypotheek sluiten bij een andere geldverstrekker. De kosten waren meestel vele duizenden guldens aan boeterente. Met name in de jaren 1996 tot 1999 sloten Nederlanders massaal hun hypothecaire lening over. De geschiedenis herhaalt zich, want ook anno 2003 horen we geluiden als: “de rente is historisch laag, dus sluit nu over naar een lange rentevaste periode”. Midden jaren negentig zeiden experts ook dat de bodem bereikt was, en de hypotheekrente bedroeg destijds nog 7 procent.

Het onderzoek
Om te bekijken wat nu precies de verschillen kunnen zijn tussen een vaste en een variabele rente, deden wij een onderzoek. Daarbij baseerden wij ons op de historische rentegegevens van het CBS over de periode 1956 tot en met 2002.² Daarbij namen we per jaar de gemiddelde geldmarktrente en de kapitaalmarktrente voor tien jaar vast. Aangezien de CBS-gegevens betrekking hebben op de creditrente telden we steeds 0,75% bij de rente op om tot een vergelijkbare hypotheekrente te komen. De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast blijkt in deze periode van 47 jaar uit te komen op 6,85%. De variabele rente kwam over dezelfde periode uit op gemiddeld 5,29%. Per saldo dus een een verschil van 1,56% per jaar in het voordeel van de variabele hypotheekrente. Op een hypotheek van 500.000 euro scheelt dat over een periode van dertig jaar in totaal 234.000 euro aan te betalen rente. Bij 52 procent belastingvoordeel blijft daar per saldo ruim 112.000 euro netto van over. Het netto voordeel van de keuze voor een variabele rente in plaats van een tien jaar vaste rente, kwam in de onderzoeksperiode dus uit op bijna 3.750 euro per jaar bij een lening van 500.000 euro.

Afschaffen hypotheekrente aftrek

Hypotheek rente aftrek De hypotheekrente aftrek en de spaarloonregeling moeten worden afgeschaft, omdat het vooral rijkere Nederlanders zijn die van deze regelingen profiteren. Het Centraal Planbureau (CPB) schrijft dat in een discussiestuk over de toekomst van de verzorgingsstaat.
De rekenmeesters van het kabinet stellen vast dat 'het eigenwoningregime en de spaarloonregeling vooral ten goede komen aan draagkrachtige huishoudens'.